Un bail de location loi ALUR est un bail d'habitation rédigé selon le contrat type fixé par décret, obligatoire depuis le 1er août 2015 pour les résidences principales louées vides ou meublées. Il doit être écrit, reprendre les mentions prévues par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et être accompagné de plusieurs annexes. Pour un bail conclu ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026, le modèle intègre en plus une clause résolutoire réécrite.
Ce guide s'appuie sur les textes officiels. Pour une situation particulière, l'ADIL de votre département peut vous renseigner.
Que change la loi ALUR pour le bail d'habitation ?
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a modifié la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les baux d'habitation. Elle a notamment prévu un contrat type et fixé un cadre pour l'état des lieux, les diagnostics, les pièces justificatives et les honoraires de location, comme le résume le ministère chargé du logement.
Ce contrat type a été fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Selon l'ANIL, il s'impose aux baux conclus depuis le 1er août 2015 pour les locations vides ou meublées (hors bail mobilité) et les colocations à bail unique qui constituent la résidence principale du locataire. Les locations saisonnières ou les résidences secondaires, par exemple, n'y sont pas soumises. Les parties peuvent ajouter des clauses particulières, à condition qu'elles respectent la loi. Utilisez toujours la version du modèle en vigueur à la date de signature.
Quelles mentions obligatoires doit contenir le bail ?
L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et le contrat type listent les informations à faire figurer. D'après la fiche Service Public sur la rédaction du bail d'habitation, il s'agit notamment de :
- Les parties : nom et domicile du bailleur (et, le cas échéant, du gestionnaire), nom du ou des locataires.
- La date de prise d'effet et la durée du bail.
- Le logement : localisation, destination, description et équipements, surface habitable, identifiant fiscal et classe du DPE (ces deux mentions ne s'appliquent pas dans les départements d'outre-mer).
- Les travaux réalisés depuis le dernier bail ou le dernier renouvellement, avec leur nature et leur montant.
- Le loyer : montant, modalités de paiement, règles de révision éventuelle, et dernier loyer appliqué au précédent locataire s'il est parti depuis moins de 18 mois.
- Les charges (modalités de paiement) et le dépôt de garantie, s'il est prévu.
- Les dépenses théoriques de chauffage, avec l'année de référence des prix de l'énergie retenus.
Là où les loyers sont encadrés, le bail indique aussi le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, s'il y a lieu, le complément de loyer et sa justification. En cas de recours à un professionnel, il reproduit les règles de partage des honoraires.
Quelle durée et quel dépôt de garantie prévoir ?
Selon Service Public, la durée minimale est de 3 ans pour un logement vide loué par un particulier et de 6 ans si le bailleur est une personne morale. Une durée d'au moins 1 an est possible si le bailleur prévoit de reprendre le logement pour une raison familiale ou professionnelle précise, indiquée dans le bail. Un logement meublé se loue pour 1 an, ou 9 mois s'il est loué à un étudiant.
Le dépôt de garantie, s'il est demandé, figure dans le bail. Il ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges en location vide et 2 mois en meublé ; il est interdit si le loyer est payable d'avance par trimestre (Service Public). Délais de restitution et retenues : voir notre article sur la caution et le dépôt de garantie.
Quelles annexes joindre au bail ?
Selon Service Public et l'ANIL, doivent notamment être annexés :
- Le dossier de diagnostic technique : DPE, constat de risque d'exposition au plomb, états des installations d'électricité et de gaz de plus de 15 ans, état des risques et diagnostic bruit dans les zones concernées. Détails dans notre article sur les diagnostics immobiliers obligatoires.
- La notice d'information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs.
- L'état des lieux d'entrée, puis de sortie (voir notre guide de l'état des lieux d'entrée).
- L'attestation d'assurance contre les risques locatifs du locataire.
- En copropriété, un extrait du règlement de copropriété ; en meublé, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier.
- Selon les cas : acte de cautionnement, grille de vétusté convenue, convention Anah, autorisation ou récépissé de déclaration de mise en location dans les communes qui l'exigent.
Qu'est-ce qui change pour les baux signés à partir du 1er octobre 2026 ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a modifié les contrats types. Selon l'ANIL, ces dispositions s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 :
- le bail doit contenir une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie ; elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux ;
- il peut aussi prévoir une résiliation de plein droit pour défaut d'assurance des risques locatifs (un mois après commandement), pour troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou pour non-respect de l'obligation de résidence principale dans les zones concernées.
Si vous réutilisez un ancien modèle, vérifiez qu'il intègre ces évolutions avant la prochaine signature ou le prochain renouvellement.
Quelles clauses sont interdites dans un bail d'habitation ?
Certaines clauses sont interdites : si elles figurent dans le bail, elles ne doivent pas être appliquées. Service Public cite notamment les clauses qui :
- imposent le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer ;
- interdisent au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
- prévoient des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
La liste complète des clauses réputées non écrites figure à l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 : relisez-la avant d'ajouter une clause particulière.
Comment rédiger la clause de révision du loyer ?
Sans clause de révision, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail. Avec une clause, la révision a lieu une fois par an et la hausse est plafonnée par la variation sur un an de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee (Service Public). La clause indique la date de révision et le trimestre de référence de l'IRL.
La révision n'est ni automatique ni rétroactive : le bailleur doit en informer le locataire. En métropole, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, elle est interdite si le logement est classé F ou G au DPE.
Le bail peut-il être signé électroniquement ?
Oui, mais ce n'est pas la loi ALUR qui le prévoit : elle porte sur le contenu du bail (contrat type, mentions, annexes). La valeur d'un écrit et d'une signature électroniques relève du Code civil et du droit européen :
- l'article 1366 du Code civil donne à l'écrit électronique la même force probante que l'écrit sur papier, si son auteur peut être identifié et s'il est établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité ;
- l'article 1367 définit la signature électronique comme l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte, fiabilité présumée lorsque les conditions fixées par décret sont réunies ;
- le règlement eIDAS (UE) n° 910/2014 prévoit qu'une signature électronique ne peut être privée d'effet juridique au seul motif qu'elle est électronique, et que la signature électronique qualifiée a un effet équivalent à celui d'une signature manuscrite (synthèse de l'ANSSI).
Signé électroniquement ou sur papier, le bail suit le même contrat type et comporte les mêmes annexes.
Checklist avant de faire signer le bail
- Le modèle correspond-il au contrat type en vigueur à la date de signature ?
- Surface habitable, identifiant fiscal, classe du DPE et dernier loyer du précédent locataire sont-ils renseignés ?
- Le dépôt de garantie respecte-t-il le plafond applicable ?
- La clause de révision précise-t-elle la date et le trimestre de référence de l'IRL ?
- Pour un bail conclu ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026, la clause résolutoire suit-elle la nouvelle rédaction ?
- Toutes les annexes sont-elles jointes, et aucune clause particulière n'est-elle interdite ?
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